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2019年以来,房企内外融资渠道被进一步收紧,房地产行业正面临着严峻的资金考验。据同策研究院数据显示,8月份,

2019年以来,房企内外融资渠道被进一步收紧,房地产行业正面临着严峻的资金考验。

据同策研究院数据显示,8月份,40家典型房企融资金额为368.26亿元,环比下跌58.15%。其中,美元融资总额54.23亿元人民币,环比减少82.52%。为缓解资金压力,不少房企在近期明显减少了拿地动作,并将“促回款”作为企业重要经营目标。

有专家指出,近期融资政策对房企融资规模已带来显著影响。随着偿债高峰期的来临,融资政策收紧似乎没有必要。短期内,房企融资环境或有所松动。

此外,由于房企自身条件各异,面对着政策端的收紧,房企融资能力也出现明显分化,这在一定程度上也会对房企格局带来冲击。

8月40家典型房企融资额锐减,海外、信托融资额暴跌

融资端政策的持续加码,逐渐在企业端显现。

今年7月份,国家发改委发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》,对房企境外发债做出限制,要求房企发债“只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务”。在此前后,银保监会也进一步加强了对房地产信托资金的监控。

据同策研究院数据,今年8月,40家典型房企融资金额为368.26亿元,环比下跌58.15%。其中,信托贷款融资总额66.24亿元,环比大幅下跌63.28%;外币融资总额仅63.31亿元,相较于7月的328.26亿元融资额,本月环比下跌83.62%。值得一提的是,8月融资额创造了近18个月来的第二低点。

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40家典型房企近20个月融资情况/来源:同策研究院

对此,同策研究院陈朦朦指出,8月份的政策威力渐显。今年7月,房企融资监管加强,众多融资渠道逐步关闭,而这些也在本月的融资情况中得以显现。

而从全行业来看,海外融资和信托融资规模亦出现锐减。世联行数据显示,房地产全行业境外发债112亿,环比大降77%。而根据用益信托数据,8月投向房地产新增信托项目金额为616亿元,环比降低19%,同比减少40%。世联行研究院戴毅指出,信托融资的持续下降对房企前端拿地的影响将持续扩大。

金茂低息发债积极扩储,阳光城晋升“融资王”

事实上,进入2019年,除了4月份融资口昙花一现外,整个房企融资市场的环境难言乐观。因此,融资成本的高低、融资额度的大小,都考验着房企的融资能力。

从融资成本来看,房企间分化十分明显。央企中海(HK.00688)、金茂(HK.00817)等企业,继续维持着一贯的低成本优势。如8月29日,金茂发行20亿元五年期境内债券,利率仅3.65%。而招商蛇口(SZ.001979)曾发行一笔150亿债券融资,利率只有0.1%。据同策研究院数据显示,2019年前8月,40家典型房企债权融资利率在4%以下的共有9笔,招商蛇口就占据了4笔。

而中国恒大(HK.03333)、中南建设(SZ.000961)等民营房企,发行成本并不低。如中南建设发行的3笔美元债,利率高达10.88%。中国恒大发行的多笔债务,利率也维持在9%至11%之间。在今年上半年,当代置业(HK.01107)的发债成本,一度达到15.5%。

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部分民营房企融资成本/来源:同策研究院

部分企业融资端的优势,为其业务拓展带来便利。有业内人士向指出,能够低成本获取资金的房企,对政策的适应性更强,在投资、拿地上更能保持自身的节奏。

世联行研究数据显示,2019年8月份,民营房企拿地大幅收缩。在权益拿地金额TOP15的房企中,有国资背景的企业占据10席,万科(SZ.000002)、保利地产、中国金茂分列前三甲。万科拿地金额超200亿,位居首位。保利继续维持之前的拿地节奏,8月份共斩获10宗地块,拿地额122.3亿元。

此外,从融资额上来讲,据同策研究院发布的《2019年前8月40家典型房企融资规模榜》来看,共有17家房企融资额突破百亿。其中,阳光城(SZ.000671)融资额度最高,达504.24亿元,成为新晋“融资王”;金科(SZ.000656)、恒大、泰禾(SZ.000732),分别以450.94亿元、403.61亿元、397.19亿元紧随其后。

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2019年前8月部分房企融资规模排行榜,来源:同策研究院

值得一提的是,阳光城在近3个月的融资额就高达245.54亿元。而在2019年前8月,融信中国(HK.03301)、越秀地产(HK.00123)等房企融资额也突破百亿。

兴发娱乐官网评论员严跃进向指出,阳光城等房企融资规模大,一方面是和此前拿地相关。公司需要较多的项目运营资金,以维持后续项目的新开工和经营。另一方面,高额融资也有助于企业在规模上再度扩张。

泰禾、龙湖发债成本下降,房企融资边际放松?

随着融资政策的收紧,40家典型房企融资额再度跌入谷底。不过,进入9月份以来,房企融资端出现松动。

9月6日,央行决定下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,并对部分城商行定向下调存款准备金率1个百分点,合计约释放长期资金9000亿元。

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