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2940万土储进退两难 合生创展“慢周转”下的危机

  本报记者陈靖斌广州报道

  在楼市调控政策持续收紧下,“地产老航母”合生创展集团有限公司(0754.HK,以下简称“合生创展”)自2018年以来就面临着前所未有的挑战。

  根据克尔瑞研究中心发布的《2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示,合生创展以163.2亿元流量金额和163.2亿元的权益金额被远远抛在了去年的全国房企百强之外。

  掉队后合生创展在“多囤地、慢周转”开发模式下面临“进退两难”的局面。

  8月21日午间合生创展集团披露的2019年上半年中期业绩显示,截至2019年6月30日,合生创展集团土地储备达2940万平方米。

  土地储备2940万平方米背后,记者此前调查发现,位于海珠区CBD下的合生TIT科贸园至今仍为空地,而位于花都的合生TIT国际产业园自2013年招商以来仅建设了4栋产业用房,至今仍在建设阶段。

  亦有媒体曾报道有项目甚至10年来仍在销售。

  “慢周转”下去化压力渐显,2019年中期的负债总额亦在加压。“慢周转”遇上债务压力,合生创展在经营压力与资金链下如何“突围”,《中国经营报》记者致电致函合生创展集团,截至发稿,未获回复。

  “慢周转”生存危机

  合生创展发布的2019年中报显示,2019年上半年,集团录得63.41亿元人民币的营业额,同比上升52.1%。交付的总建筑面积为24.2万平方米。销售方面,今年前6个月,录得合约销售额103.69亿元,同比上升66%。

  尽管上半年合生创展取得出色业绩,然而与同行业的竞争对手相比,仍差距悬殊。据克而瑞研究中心发布的《2019年1~7月中国房地产企业销售TOP100排行榜》显示,在这样达到千亿级别的差别下,合生创展前7月合同销售约120.1亿元,位列87。

  随着各大城市楼市调控政策的收紧,行业加速洗牌,房地产市场开发销售模式的逐步分化,作为昔日“华南五虎”之一的合生创展,“多囤地、慢周转”开发模式逐渐脱离主航道,与主流房企拉开差距。

  2019年业绩中报显示,截至2019年6月30日,合生创展土地储备达2940万平方米。而在这可供销售的土地储备中,仍有1945万平方米为待发展的物业,占总土地储备的66.16%。

  《中国经营报》记者此前调查发现,位于广州海珠CBD下的合生TIT科贸园7年来仍为空地,而位于广州花都合生TIT国际产业园6年来仍在建设。

  此前8月中旬,记者来到广州海珠区合生TIT科贸园,发现该地块原本早应在2016年落成的超大型商业综合体项目,如今却沦为了停车场、租车场与运动场。

  据了解,该地块总占地面积约为14.686万平方米,TIT合生科贸园也是广州市政府列为“十一五”规划的主要发展项目之一。

  根据2010年8月25日合生创展发布公告显示,拟与广州纺织工贸集团共同参与开发广州的科贸园项目,合生创展将会在该地块挂牌出售时参与竞投,收购土地及须予注资的总额以37.176亿元人民币为上限。

  合生创展声明称,该幅位于广州海珠区新港中路的地块,原来由广州纺织工贸集团拥有。合生创展已于8月18日与其订立了合作协议,合生创展将在该土地在产权交易所挂牌出售时参与产权挂牌交

  易程序竞投,并投资于目标公司。若成功投得土地并完成对目标公司的增资等交易,合生创展和广州纺织工贸集团将分别持有科贸园项目的65%及35%股权。

  事实上,《中国经营报》记者调查发现,一方面合生TIT科贸园项目7年未动工的原因是该项目已过审批但未符合供地条件,另一方面,该项目2010年注资参与开发大型商业综合体项目却与2009年政府对各区企业下达“退二进三”相关政策文件存在冲突。

  根据“退二进三”文件要求,广州将在2015年底前,分3批把广州市区内295家不环保企业及有安全隐患的企业搬离市区。而退出市区企业的原址,必须用于第三产业使用,但地产项目则被坚决禁止。

  然而按照合生创展的规划,TIT合生科贸园涉及发展和兴建服饰及时装主题综合项目,总建筑面积约50万平方米,其中约25万平方米将包括办公室楼宇及酒店,而约25万平方米则为住宅公寓、购物中心及展览中心。

  禁止开发地产的“科贸园”

  按照这份名为穗府【2008】8号文中规定,将分阶段推进广州市区产业“退二进三”工作,并明确规定,在2015年底前分3批把广州295家不环保及安全隐患企业搬出广州市区。

  其中,2009年底前,完成列入第一批名单的91家影响环保类企业和32家危险化学品类企业的停业、关闭、搬迁工作;2012年底前,完成列入第二批名单的77家影响环保类企业和8家危险化学品类企业的停业、关闭、搬迁工作;2015年底前,完成列入第三批名单的32家影响环保类企业和55家危险化学品类企业的停业、关闭、搬迁工作。

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