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2019年深秋,过去“挥金如土”的地产行业感受到刺骨寒意,每个像样的房企都在找钱,而且利息高已经不是问题,从

  编者按,关于地产青铜时代:

  中国地产行业有过黄金十年和白银时代的概念。

  所谓黄金十年,意指地产行业是一个人人弯腰就可以捡到黄金的暴利时代。2014年,万科董事长郁亮提出地产进入白银时代,“白银虽不如黄金,但依旧是贵重金属。”

  其实,两个概念都不尽然准确,毕竟这五年来,诸如融创、新城等房企依靠房价全面暴涨迅速崛起,又如恒大2018年上半年录得500亿元净利润,实力驳斥郁亮论断。

  黄金十年和白银时代的概念也并非全无可取之处,它们都取自贵重金属,代表着地产行业近些年的高度金融化,银行、信托、保险、基金、债券、IPO,各类融资渠道与房地产互为表里、相向繁荣。

  今年以来,“房住不炒”的政治定性深入肌理,高度金融化的房地产不得不快速去金融化,银行、信托等融资渠道遭遇监管严卡,IPO市场对房企上市不再追捧,债券融资尚算通畅,年利率却堪比高利贷。

  《棱镜》编辑部认为,白银时代的概念已经过气,地产行业正在进入青铜时代。

  青铜时代是指房地产的金融和投资属性逐渐褪色,居住属性凸显。正如中国的青铜,不管是历史上的青铜器,还是作为现代工业生产的原材料,都是立足于使用价值,呼应“房住不炒”注重居住属性的使用价值。

  《棱镜》编辑部希望通过两篇报道,分别从房企融资和回款角度,阐述何为地产青铜时代。

  是为上篇。

  2019年深秋,过去“挥金如土”的地产行业感受到刺骨寒意,每个像样的房企都在找钱,而且利息高已经不是问题,从哪儿找到钱才是问题。

  至于“找钱”之道,不同段位的房企八仙过海、各显神通,但在总体融资环境不断缩紧的情况下,留给它们的腾挪空间越来越有限。

  财务稳健的头部房企习惯通过销售和投资两端同时发力来应对资金问题。销售方面,它们不断加大促销力度加快销售回款,投资方面,减少拿地甚至不拿地。

  高杠杆不断攻城略地从而背负一身巨债的中小房企,必须继续冲刺,否则可能像下坡中不断加速的车子那样,一个紧急刹车导致车翻人伤。

  它们必须龙门一跃,这一跃,就是IPO。

  低价甩卖也要上市

  “最近很多中小房企都在寻求赴港上市,我所知道的包括实地地产等,一两个月之前已经在找金融机构咨询上市了。”香港一位金融界人士告诉《棱镜》。

  实地地产是一家由富力地产联席董事长张力之子张量执掌的房地产公司。

  已经向港交所提交招股说明书的是新力控股和海伦堡地产。

  新力控股于2019年5月24提交招股说明书,海伦堡地产则于5月2日再次提交。2018年10月,海伦堡已经提交过一次申请,时过半年后失效,故再次提交。

  目前这两家公司的上市申请尚无实质性进展。

  2018年年初以来,中小房企在香港有过一波上市高潮,正荣地产、美的置业、弘阳地产、大发地产等都纷纷登陆港交所,最近的一家则是中梁地产。

  上海一家房企的财务总监高天说,销售额在1000亿以上的房企基本都已上市,销售额在500亿到1000亿之间、甚至小于500亿的,也在积极寻求上市。

  高天称,房企上市的目的无非三个,一是通过上市融得一笔资金,二是上市之后知名度提高,方便拓展业务,三是有了上市公司的地位,可以通过在交易所发债、在海外发债、通过股权融资等资本运作,拓宽融资渠道。

  “当然,现在房企想要通过定增配股融资基本上不可能了,但至少上市了之后有了理论上的操作可能性,等以后大环境宽松或资本面向好了,也许就可股权融资了。”高天说。

  协纵策略管理集团联合创始人黄立冲则表示,在目前这种环境下,中小房企上市融资对其背负的巨大债务而言仅是杯水车薪,“对改善公司财务状况并无实质性的影响。上市更多是一种成人礼,反之却容易让公司放在公众的显微镜下,接受投资者的苛刻检验。

  香港的市场环境对申请IPO的公司来说并不友好。

  港股目前的整体估值水平处在历史底部,恒生指数目前的PE(市盈率:市值和公司盈利之比)在10左右,PB(市净率:市值和公司净资产之比)在1左右。这其中,内房股的估值水平位于底部中的底部。

  据wind资讯数据显示,目前港交所上市的260家房地产公司的股票,整体PE估值水平的中位数仅为5.75,PB更是只有0.56。

  而且,内地房企这两年在香港市场普遍遭遇投资者冷遇。

  2018年7月香港上市的弘阳地产,当时的发行价每股2.28港元,仅为4.07港元净资产的56%。目前其股价在2.4港元左右徘徊。

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